Défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière constitue une solution d’investissement envisageable pour accéder au marché de l’immobilier locatif tout en réduisant ses impôts. Le gouvernement a mis en place différents dispositifs de défiscalisation immobilière. Les plus connus sont : la loi Pinel, le LMNP, la Loi Malraux, le dispositif Denormandie et les déficits fonciers.
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière est un concept innovant et révolutionnaire consistant à investir dans un logement (neuf ou ancien) pour ensuite le mettre en location en contrepartie d’une réduction d’impôt accordée par l’État. Les rabais fiscaux dépendent des dispositifs choisis. Évidemment qu’il y aura toujours des conditions à remplir pour en bénéficier.
En optant pour la défiscalisation immobilière, l’acquéreur pourra récupérer une partie des sommes investies sous forme de réduction d’impôt. Il est d’ailleurs possible d’additionner les avantages fiscaux de certains dispositifs de défiscalisation immobilière. C’est notamment le cas des lois Censi-Bouvard et LMNP. Ils ont été créés par l’État pour favoriser la construction de logements neufs ou la réhabilitation de logements anciens en France.
La liste des lois de défiscalisation immobilières
Loi Pinel
La loi Pinel existe depuis le 1er septembre 2014. Il succède le dispositif Duflot, et a été introduit par l’article 5 du 29/12/2014 du code général des impôts. La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière lancé par le ministre du Logement, Sylvia Pinel et l’ancien premier ministre, Manuel Valls. Le dispositif Pinel prend fin le 31 décembre 2021.
Ce dispositif favorise l’investissement locatif dans le neuf dans les zones A, A bis et B regroupant l’Ile-de-France, les grandes métropoles régionales et les secteurs tendus. Il permet aux investisseurs immobiliers d’accéder à ce marché tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt à hauteur de 12 %, 18 % et 21 % du montant de l’investissement. La durée de la location oscille entre 6, 9 ou 12 ans avec un plafond fiscal fixé à 300000€.
LMNP/Censi-Bouvard
Le dispositif LMNP est l’une des plus anciennes niches fiscales en France, car il existe depuis 1949. Le statut LMNP (ou Loueur Meublé Non Professionnel) permet d’accéder au marché de l’immobilier meublé. Il ne concerne que les contribuables français déclarant des recettes locatives (au titre de la location) inférieures à 23000€.
Le dispositif Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences services avec une réduction d’impôt de 11 %, répartie sur 9 ans, à la clé. Parmi les autres avantages y afférents, on peut citer notamment la récupération de la TVA à hauteur de 20 %. Les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD, les résidences de tourismes sont éligibles aux dispositifs LMNP/Censi-Bouvard.
Loi Malraux
Inspirée du nom d’André Malraux, ministre de la Culture, la loi Malraux figure parmi les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière. Elle ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le propriétaire bailleur. Elle s’établit à 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (ou Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur). La réduction d’impôt concédée par l’État aux contribuables éligibles au dispositif Malraux s’établit à 22 % pour les immeubles implantés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (ou Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine). Ce dispositif favorise l’investissement locatif dans les centres-villes historiques. Les immeubles éligibles sont situés dans une ZPPAUP (ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé).
Loi Denormandie
Le dispositif de défiscalisation Denormandie a été créé par la loi de finances pour 2019. Il s’agit d’une nouvelle aide destinée aux futurs propriétaires-bailleurs réalisant des travaux de rénovation dans un logement localisé dans un quartier ancien dégradé. L’une des conditions d’éligibilité au dispositif Denormandie est que le montant des travaux effectués doit représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement.
Seuls les immeubles anciens situés dans l’une des 222 villes bénéficiaires du « Plan action cœur de ville » sont concernés par le dispositif Denormandie. Parmi elles, figurent notamment Dax, Vannes, Épinal, Valenciennes, Perpignan, Arles, etc. La réduction d’impôt accordée par l’État est similaire à celle de la loi Pinel. Idem pour la durée de location du bien.
Déficits fonciers
Afin de bénéficier d’une défiscalisation immobilière, il est important de comprendre le mécanisme du déficit foncier. En réalisant des travaux d’entretien et d’amélioration dans un bien immobilier, il est possible de les déduire des loyers taxables. Dans l’hypothèse où leur montant dépassait les revenus fonciers, la déduction du surplus du revenu global peut se faire dans la limite de 10700 € /an.
L’imputation de l’excédent du déficit foncier dépassant les 10 700 € sur les revenus fonciers est autorisée par la loi, et ce durant les 10 années suivantes. En choisissant de réaliser les travaux soi-même, le propriétaire-bailleur ne pourra déduire que les dépenses liées à l’acquisition des matériaux utilisés. Afin de tirer profit du déficit foncier, mieux vaut opter pour le régime réel d’imposition. Car il est plus avantageux fiscalement par rapport au régime microfoncier.