Investissement locatif

La première étape pour pouvoir goûter à la vie de rentier consiste à investir dans l’immobilier locatif. L’objectif étant de se constituer un patrimoine immobilier solide et générateur de revenus réguliers. Le bien acquis peut être un bâtiment à usage d’habitation, un parking, une cave, un immeuble entier ou un appartement.

Principe de l’investissement immobilier locatif

Afin de générer régulièrement des revenus complémentaires durables, investir dans l’immobilier locatif reste la solution la plus efficace. Le principe est simple à comprendre. L’acquéreur procède à un achat immobilier en s’acquittant de tous les frais et charges liées à cette opération immobilière. Il est possible de recourir à l’endettement pour accéder plus facilement au marché de l’immobilier résidentiel.

Une fois le bien immobilier acquis, la mise en location de ce dernier s’impose immédiatement. Les loyers mensuels versés par le locataire serviront à rembourser une partie de l’emprunt. Deux options sont possibles : la location meublée ou la location vide. Il y a aussi le type de bien (ancien ou neuf).

Principe de l’investissement immobilier locatif

Les dispositifs d’investissement locatif

Loi Pinel

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel permet aux investisseurs immobiliers de jouir d’une réduction d’impôt maximale de 21 % du prix d’achat, en contrepartie d’un engagement de mise en location de 12 ans. Il faudra, bien sûr, investir dans un bien neuf ou en VEFA pour être éligible au dispositif Pinel. La réduction d’impôt accordé par l’État s’établit à 12 % pour une durée de location de 6 ans ou 18 % pour un engagement de mise en location de 9 ans.

Dispositif Censi-Bouvard

En investissant dans une résidence gérée avec service, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant investi pendant 9 ans. C’est l’un des principaux avantages du dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard (prorogé jusqu’au 31 décembre 2021). Ils sont d’ailleurs cumulables avec ceux du statut LMNP. Les résidences services concernées sont des résidences étudiantes et des EHPAD. Autres avantages du Censi-Bouvard : la récupération de la TVA à hauteur de 20 % du prix d’acquisition

Statut LMNP

Le marché de la location meublée est accessible via le statut LMNP. Il s’avère plus porteur que celui de l’immobilier classique. Parmi les conditions à remplir, il y a notamment l’obligation d’avoir des recettes locatives (tirées de la location meublée) inférieures à 23 000 € ou des recettes locatives inférieures aux autres revenus imposables à l’IR du foyer fiscal (salaires, pensions, etc.). Il existe une liste d’équipements obligatoires pour bénéficier du statut LMNP.

Comment déclarer vos revenus locatifs ?

Pour rappel, les revenus tirés de la location d’un bien immobilier sont considérés comme des revenus fonciers. C’est notamment le cas des loyers perçus dans le cadre d’une location vide. En optant pour la location meublée non professionnelle (LMNP), les revenus générés par votre placement seront imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC).

Le régime fiscal de vos revenus locatifs dépend du montant des revenus fonciers générés. S’ils sont inférieurs à 15 000 € par an, c’est le régime du micro foncier qui s’applique. Donc, vous êtes automatiquement soumis au régime réel au cas où vos RF dépassent 15 000 €.

Il vous suffit de remplir le formulaire 2042-C PRO pour déclarer vos revenus locatifs (Bénéfices Industriels et Commerciaux) issus d’une location meublée non professionnelle. Si vous êtes propriétaire bailleur percevant des revenus fonciers, vous devez remplir la déclaration n° 2044 SPE. Concernant la déclaration automatique ou tacite des revenus, près de 12 millions de foyers ont pu en bénéficier en 2020.

déclarer vos revenus locatifs

Investir dans le neuf ou l’ancien ?

Le marché de l’immobilier locatif en France permet aux investisseurs de bénéficier de nombreux avantages (fiscaux et patrimoniaux). En choisissant d’investir dans l’ancien, l’acquéreur pourra réaliser des économies lors de l’achat immobilier. Il s’agit d’un marché plus accessible par rapport à celui de l’immobilier neuf. Bien entendu, les prix immobiliers varient d’une ville à l’autre.

Toutefois, les différentes charges afférentes à un achat immobilier ancien sont plus conséquentes. Les frais de notaires représentent en moyenne 8 % du prix d’achat total contre 3 % dans le neuf. Les travaux de rénovation (changements de revêtement des sols par exemple) viennent alourdir le coût global du projet immobilier.

À noter que les biens neufs ou réhabilités sont éligibles au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. Il concerne exclusivement les immeubles de moins de 5 ans n’ayant jamais été occupés auparavant. L’achat d’un bien immobilier en VEFA (ou la vente en l’état futur d’achèvement) permet également d’accéder aux avantages fiscaux de la loi Pinel.

investir en HLM

Investissement locatif

investir en HLM est-il utile ?

Contrairement aux idées reçues, les investissements en HLM ou dans les logements sociaux ne sont pas inutiles. Ils participent ouvertement à la création et au maintien de plus de 200 000 emplois sur le territoire français. Les HLM constituent un réseau de près de 80 000 agents de tous les niveaux.

Les HLM contribuent à la création de 140 000 emplois dans les secteurs du BTP et d’artisans en France en laçant des projets de construction et de rénovation des bâtiments ainsi que des maisons. Les investissements dans les logements sociaux permettent aux locataires d’améliorer leur pouvoir d’achat. Ils peuvent économiser près de 2 000 € par an en optant pour les HLM.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Il est important de calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier. Cela permet de savoir s’il va rapporter plus d’argent qu’un autre placement.

Le rendement locatif d’un investissement immobilier se calcule par la formule suivante :

Montant du loyer annuel x 100/par le prix d’achat + les frais y afférents

Le montant du loyer annuel s’obtient en multipliant le loyer mensuel par 12.

Voici un exemple concret du calcul du rendement brut d’un bien immobilier. Supposons que le prix d’achat soit fixé à 150 000 € et que le loyer s’établit à 1 200 €/mois. Donc, 1 200 x 12 = 14 400 € x 100/150 000 € = 9,6 %.

En ce qui concerne le calcul du rendement net locatif d’un bien immobilier, voici la formule à retenir :

Montant du loyer annuel x 100 – les charges locatives/par le prix d’achat

 À titre de rappel, le loyer mensuel d’un bien immobilier est calculé en multipliant le nombre de mètres carrés habitables du logement par le montant de référence majoré indiqué pour 1 m²/mois.